خطوات و طريقة شراء شقة أو عقار سكني في روسيا
من يستطيع شراء شقة في روسيا:
لا يوجد أي محظورات قانونية تمنع الأجانب من شراء شقة في روسيا. هناك بعض الشروط فيما يخص شراء أرض زراعية، ولكن سوف نتحدث في المقال عن موضوع شراء شقة سكنية.
خطوات شراء شقة في روسيا:
إيجاد الشقة و التأكد من سجلها العقاري
هناك مواقع عديدة على الإنترنت للبحث عن شقق سكنية، لكن في الاسواق الروسية يتعرض الأجنبي إلى التلاعب و عمليات النصب و لذلك يتوجب عليه أن يكون متيقظاً و عليه أخد الحيطة الكاملة. لذلك الطريقة الأفضل لايجاد شقة هي عن طريق مكتب عقاري مسجل بشكل قانوني.
اللجوء إلى محامي خلال عملية الشراء أمر ضروري حيث يمكّن الشاري من الحصول على المعلومات الكافية فيما يخص العقار المراد شراؤه و يبعد المخاطر عن هذه العملية.
التسجيل
مطلوب حسب القانون الروسي أن يقوم كل شخص بتسجيل مكان و عنوان إقامته (بروبيسكا) لدى السلطات الروسية. التسجيل يعطي الحق لهؤلاء الأشخاص بالسكن في مكان تسجيلهم حتى في حال عدم ملكيتهم لهذا العقار. لذلك من المهم جداً التأكد من أن جميع الأشخاص المسجلين في الشقة المراد شراءها قد تم إلغاء تسجيلهم قبل توقيع عقد الشراء.
بالرغم من أن عملية بيع شقة سكنية يؤدي إلى خسارة المسجلين سكنياً في الشقة من حق السكن فيها (البروبسكا) و لكن إذا رفض الأفراد المسجلين من إلغاء تسجيلهم بشكل طوعي بعد عملية بيع الشقة فإنه يترتب في هذه الحالة على المالك الجديد بأن يقوم بإصدار أمر من المحكمة لإلغاء تسجيلهم في الشقة.
هناك أيضاُ بعض التصنيفات من الأفراد المسجلين تحت بند الحماية مثل الأطفال. المحكمة لن تقوم بإلغاء تسجيل طفل في شقة إلا بعد أن يقوم أحد ابويه بتسجيله بشقه أخرى، مما يعني أن الطفل المسجل في شقة ما لم يتم إلغاء تسجيله فإن له الحق بالسكن فيها حتى يبلغ السن القانوني بغض النظر عن عمليات بيع و شراء لهذه الشقة. لذلك من الضروري التأكد من هذا الأمر عن طريق اخراج سجل للإفراد المسجلين في الشقة قبل الشراء.
الأوراق المطلوبة في عملية تسجيل شقة:
- وثيقة الطلب موقعة من قبل الطرفين
- جوازات السفر (باللغة الروسية، لذلك يجب على الأجانب الذين لا يملكون جنسيات أو اقامات روسية أن يقوموا بإصدار وثيقة مترجمة مصدقة من كاتب العدل-ناتاريوس- عن جوازات سفرهم)
- ورقة توكيل أو تفويض في حال كان هناك شخص مفوض بالنيابة عن الشاري أو البائع.
- عقد البيع و قرار تحويل الملكية
- وثيقة اثبات دفع رسوم الحكومية على هذه العملية
- وثيقة بأسماء الأفراد (الجدد) الذين يحق لهم السكن في هذه الشقة
- إذا كان البائع تحت السن القانوني، يجب على الوصي الشرعي أن يوقع بالنيابة عنه بعد موافقة الوصي القانوني من قبل الجهة القانونية المختصة.
عقود الشراء
في وقت ما كان يتوجب تسجيل عقد البيع مع عقد الملكية-السجل الجديد للشقة، ولكن إبتداءً من ربيع عام 2013 أصبح المطلوب قانونياً فقط تسجيل عقد الملكية-السجل الجديد للشقة دون عقد البيع. يطرء على القانون الروسي الكثير من التعديلات بشكل متسارع إعتماداً على دروس و أخطاء سابقة من النسخة المعدلة بشكل كبير في فترة التسعينات من القرن الماضي، لذلك في الوقت الحالي يتم تغيير القواني بشكل متكرر. بالأضافة الى أن القانون المتعلق بعقود بيع العقارات و تحويل الملكية و تسجيل سجل الملكية قد تختلف تماماً عن نظيراتها في بلاد اخرى. لذلك ننصح الشاري أن يستعين بنصيحة و استشارة محامي قانوني بهذا الخصوص.
المعلومات التي يجب أن تتواجد في وثيقة عقد البيع:
- تعريف واضح و غير مبهم للشقة عن طريق ابراز العنوان، المساحة، و أي معلومة تخص مواصفاتها.
- السعر
- بنود الدفع (المتفق عليها بين البائع و الشاري)
- بنود و إجراءات نقل الملكية (تختلف حسب وقائع و معطيات الشقة و المكان)
- الحقوق و الواجبات المترتبة على الجهة المسؤولة عن عملية تسجيل ملكية الشقة، على سبيل المثال: من يدفع الرسوم، من عليه تقديم الوثايق المطلوبة.
- لائحة بأسماء الأشخاص الذين لهم الحق في السكن في هذه الشقة.
تمويل شراء الشقة:
قد تمنح بعض البنوك الروسية قرض لشراء شقة في روسيا ولكن بشرط أن يقوم الشخص بتقديم أوراق تثبت وضع مادي مستقر داخل روسيا، على سبيل المثال: دخل محلي أو عقد عمل داخل روسيا.
الرسوم و الضرائب
الرسوم و التكاليف
بالإضافة إلى سعر الشراء، على الشاري أن يتوقع دفع أي رسوم مترتبة أخرى مثل: أتعاب المندوب العقاري، رسوم تسجيل عقد ملكية الشقة الذي يبلغ 1000 روبل في حال سجلت من قبل شخص أو مبلغ 15000 روبل في حال سجلت من قبل مكتب قانوني.
ضريبة البيع
في حال كانت مدة ملكية الشقة تقل عن 3 سنوات فأن على البائع دفع ضريبة ارباح بقيمة 30% من كامل قيمة مبلغ البيع.
في الاونة الاخيرة حصل تغيير في أسعار العقارات في روسيا لعام 2022 2023 خلال الحرب الروسية الاوكرانية
